各地"抢人"背后:设置低门槛落户支撑楼市

日前，苏州市政府发布了"市政府关于进一步推进城市非居民人口安置的办公室"(以下简称"意见")，其中"出租住房可以安置在苏州"引起了业界的极大关注，虽然租房安置的前提是征得房东的同意，但显然苏州的居住条件已经进一步放宽。

意见要求房主经房主同意，可以在房屋所在地定居，也可以在房屋所在社区定居，突破无形界限，同时进一步放宽人才安置条件，吸引更多人才流入苏州。

在这方面，中泰证券研究所政策小组组长兼首席分析师杨昌认为，在租房发展中，长期存在的问题是"不同的租房购买权"，尤其是在解决、子女教育等方面存在差异。苏州意见提出，"在社区公共住户中实行建立永久居民的政策，通过房主的统一，既可以安置在房屋所在地，也可以安置在房屋所在的社区"，这就增加了出租人口的选择和便利，有利于吸引外国人口的增加。

苏州并不是唯一的。今年以来，上海临港(600848，股票吧)、无锡、福州、广州等一线、二线城市相继降低了定居门槛，"抢夺战争"愈演愈烈。

一些业内人士指出，降低进入门槛在一定程度上是对一些高库存城市的灵活反应。以苏州为例，在2019年，苏州三次鼓励人才以优惠和补贴的形式购房；到2020年，苏州两次出台了降低定居门槛的政策。

根据义州去年11月发布的库存报告，苏州以39%的速度名列全国库存面积增长前十位。此外，包头、漳州、哈尔滨等城市也在积极优化库存环境。

苏州"抢劫人"背后：库存清除周期超过13个月

一家住宅公司的分析指出，苏州的库存压力是短期表现。今年上半年苏州土地供应的节奏是多频率小地块的特点，这些地块集中建设后，短期内将导致市场集中供应。

仅苏州一地，这是今年第二次加大"抢劫人民"政策力度。3月20日晚，苏州市政府官方网站发布了关于调整人才安置政策的通知。通知将从5月1日起正式实施，核心信息是：不超过45岁的毕业生可以直接在不支付社会保障的情况下定居；35岁以下的大学毕业生可以直接支付6个月的社会保障。通知适用于苏州行政区域。

苏州作为一个新的一线城市，近两年来一直在放宽人才政策。今年1月6日，苏州"关于调整人才安置相关政策的通知(草案)"公开征求意见，以加快政策的落地。

苏州的征地情况可能反映了存量的上升趋势。根据中国参考研究院的数据，截至今年11月，苏州共有住宅用地198笔，成交面积188.929万平方米，比去年同期增长22.26%。

同时，苏州也灵活调整项目的销售条件。2月19日，苏州自然资源规划局发布通知，对新公布的地块内现有房屋销售的限价规则和上限进行了灵活调整。

3月18日，苏州宣布今年城市住宅用地供应规划为8400亩，其中吴中区、湘城区、古素区、苏州高新(600736股吧)区和苏州工业园区总面积6200亩，吴江区为2200亩，政策性住房用地供应比例不低于30%。今年的住宅用地供应计划将以稳定的供给充分满足市场需求。

春节后，苏州土地市场出现涨价热，土地流转呈现多频、小规模的特点。3月13日，苏州公园的青建湖遗址以11.73%的溢价出售。由于疫情的影响，由于投标延期到3月25日，六块地块的出售没有被取消。在3月16日正式登记后，这两块地块被企业引用。其中，当天有一轮报价为31.22亿元；在接下来的20秒内，连续两轮报价，报价为33.02亿元，目前实时楼价为每平方米18484.56元，溢价为10.03%；2分钟内，报价为35.85亿元，实时楼价为每平方米12378.44元，溢价10%。

调控与房地产市场的土地供求变化密切相关，也有不少当地业内人士认为苏州监管过严，现在只剩下"松水龙头"。2019年，苏州的库存非常健康，都不到9个月；到2019年8月，苏州房地产市场出现了拐点，交易急剧下降，导致了目前的局面。

苏州不是唯一被积极拆迁的城市。哈尔滨将于10月29日举办房地产企业健康稳定发展座谈会。哈尔滨市将采取一系列措施，从企业建设基金、预售资金监管、基础设施配套收费、公积金支持和银行贷款的合理引导等方面研究扶持政策，组织和开展一系列有利于人民和购房的活动，促进房地产市场的健康稳定发展，促进经济增长。

12月11日，四川省自贡市抚顺县发布了"抚顺县促进房地产市场稳定健康发展的七项措施"。"这一政策支持了当地房地产库存等，同时相关支持力度也很大，进一步解释了当前三四线城市清仓的压力。由于抚顺市于今年1月2日出台了购房鼓励政策，被认为是"2020年救市的第一枪"。

即使是已经实行更严格监管的城市，也通过人才等其他政策平衡了调控政策的负面影响。例如，宁波市在7月份出台了限制购买和扩大边境的"十项新政策"，以提升监管水平，但在8月，宁波立即出台了"进一步放宽在我市定居的条件"的政策，该政策于9月实施。杭州也放宽了定居点的门槛，同时提升了监管政策。福州和无锡最近是比较引人注目的城市。

7月福州升级调控政策，加强资金监管。10月，福州市出台人才引进货币补贴和住房补贴新政。12月14号，它发布了《福州市人民政府办公厅关于进一步降低落户条件扩大人口规模措施的通知》，明确学历，年龄，就业，创业不设限。外省市人员可申请落户福州，六县（市），长乐区人员可申请落户五城区。这一次，将落户门槛降为零。无锡今年也两次收紧楼市政策。12月还全面取消落户限制，并取消住房面积限制，以及社保和居住证限制。可以说，又一个"零门槛"城市诞生了。同泽研究院分析师丁瑶认为，人才政策是房地产市场的重要支撑，对房地产市场的影响不仅短期有效，长期来看也是有利的。"。

整个 2020 年，市场热度主要体现在土地市场和房价上，而市场规模可谓一般，大部分城市的销售面积没有达到去年同期的水平（少部分城区在增长）。尤其是三四线城市，形势更为严峻。在三四线城市的刺激下，房地产市场开始升温，房企也在三四线城市大量拿地。随着 2018 年棚改货币政策的收紧，房企意识到三四线城市的风险，开始加快三四线城市的周转。建设的加快势必导致这些地区库存的上升，而大量三四线城市住房同质化问题严重，基本没有分化，只能依靠价格竞争，后期情况也较为严重 2018 年三季度后，西部地区新开工面积快速上升。在这些地区，新的创业型增长的上升并不是一个更好的市场。相反，更多房企意在加速离场。这将对城市土地，税收等产生较大影响。

事实上，近两年来，越来越多的城市通过合并区、引进人才、降低定居门槛等政策得到房地产市场的支持，丁尧认为，苏州、哈尔滨、漳州目前可以说是三种不同类型的国内库存城市，放松管制的基础是 " 促进房地产市场的健康稳定发展。最好的政策是保持市场的稳定发展。

通泽研究所对两年后的数据进行比较，发现苏州、漳州和哈尔滨是典型的存量不断上升的城市：截至 2019 年 11 月，苏州商品房存量为 738.13 亿平方米，拆迁周期为 9.1 个月，一年后，苏州存量为 101801 万平方米，拆除周期上升至 13.5 个月。福建漳州 2019 年 11 月库存 128.3 万平方米，清理周期 14.8 个月，虽然库存增加到 1.4124 万平方米，但拆除周期略有减少，至 14.2 个月；哈尔滨 2019 年度 11 月库存 992.68 万平方米，清理周期 16.4 个月，今年 11 月，哈尔滨市库存达到 153689 万平方米，清理周期 29.1 个月。

通过分析这三个城市的特点，我们也可以看到 "一个城市，一个政策" 下的城市分化：

苏州，经济和人口潜力很大，但自去年以来，房地产市场调控不断升级，投机投资甚至一些改善需求受到抑制，市场开始走下坡路，再加上疫情过后土地供应的缓解，部分取消现有的房屋销售条件，更充足的土地和住房供应，导致存量增加，这类城市的实际需求并不不足，政策限制过严是主要原因。

哈尔滨是全国人均 GDP 倒计时的省会城市，虽然也是二线城市，但经济实力远不及苏州。与苏州不同，哈尔滨库存增加的主要原因是缺乏实际需求。首先，疫情对经济乃至居民收入的负面影响尚未消除，刚性需求减少，另一个原因是经济疲软导致投资需求减少。

另一方面，漳州是典型的三四线城市，其国内经济实力不如二线城市。虽然调控政策相对宽松，但经过近几年的市场上行，经济和人口支持的内需不足，同时，在当前环境下，厦门的投资者减少，土地供应没有放缓，形成供不应求的局面。