深圳公寓寒冬：业主降价百万仍未脱手，“限量”的同时一直在降
无论是二手房还是新房，深圳公寓市场最近一直惨淡。
“挂牌房总价从527万元降到527万元，从527万元降到了527万元”，12月26日，房地产经纪林兆华（化名）告诉时代周报记者，近期深圳部分公寓大量业主降价销售。
与此同时，龙岗东部和南山西部的公寓业主也大幅降价。
近期，深圳多家开发商采取二级和三级联动的方式，促进公寓销售，增加佣金积分。
《时代周报》记者获得的一份深圳佣金表显示，住宅类产品与公寓类产品存在较大差异。住宅佣金从0.6%开始，而公寓的最高佣金可以达到8%。
12月26日，深圳资深投资者杨军（化名）在接受时代周报记者采访时表示，成交成本高是公寓遇冷的主要原因。公寓转让时需要缴纳增值税、土地增值税、个人所得税、契税等税种，导致浮动利润空间急剧萎缩。
杨军说：“再加上5年销售封顶的政策，从买房那一刻起，你就应该做好长期站岗的准备。”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳26日表示，由于居住功能差、交易成本高、公寓流动性弱等问题，在“房地产不炒”开始走俏之际，投资者进入公寓市场更加谨慎，资金也不会进入公寓市场。预计公寓成交将保持稳定，不会出现大幅上涨。
位于龙华洪山的龙光九尊曾在2018年连续几个月成为全国单板销售冠军，是衡量公寓市场的指标板块。
据深圳市住房和城乡建设局统计，龙光九尊共有1456套商务公寓。据统计，去年12月共有253套公寓在售，占总房源的17%壳牌公司. 近三个月来，龙光久尊仅售出11套。在上市房源中，有不少房子自2019年6月中旬就已上架，但至今尚未销售。
以一栋面积约3平方米的房子为例。原房主在2018年以230万元（含税）的总价购买了这套房子，现在挂牌范围是230-240万元。如果买家有诚意，价格可以提高到220万元（不含税）。考虑到近两年的住房贷款和机会成本，房子基本上是亏本出售。
“买房时，增值税是最重要的。因为这套公寓没有增值，节省了不少成本”，林兆华说，按照深圳二手房交易规则，当房源登记价格低于原价时，就不需要缴纳土地增值税和个人所得税，只有契税和其他杂税。然而，很少有人问这个价格。
龙光酒醉只是公寓遇冷，不是个案。目前的公寓市场降价100万的案例很多。
记者了解到，去年12月初，一位优秀的前海一号业主将124平方米的房屋总价调整为1498万元，比5月份挂牌时低了190万元。去年12月底，万科云城一位业主将133平方米左右的房屋总价调整为1000万元，比5月份挂牌时少了100万元。
一手公寓市场降价促销频繁。
位于宝安市十堰的惠邦名都花园近期推出了特价房和优惠券。12月23日，一位置业顾问告诉时代周报记者，惠邦名都花园推出了41平米的特价房，总价从210万降到了194万，另外还赠送了2万元的家具代金券。此外，开发商还提供首付优惠。普通公寓需要50%的首付，而房地产只需要45%的首付。
林兆华说，由于地处偏僻，惠邦名都花园很难进货。最近，该项目的佣金已经升级。成交后，最高佣金可达到8%，并可获赠1万元现金和一部iPhone12。
“如果卖200万元的公寓，可以拿到10万元以上的佣金，这对中介很有吸引力。但楼盘已经两年没卖出去了，难度可想而知。”林兆华说。
交易成本不像预期的那么高
投资者杨骏果断地卸货。
2017年年中，杨骏因为对公寓市场不乐观而把他所有的公寓都空了。当时，他在龙岗市中心以低于7000元/平方米的市价卖出了10多套公寓。
2017年，广州和深圳出台了公寓政策，风向发生了巨大变化。
具体来说，北京严格控制商业项目的购买条件和使用；广州官员严格控制商业房地产项目转为住宅用途；上海规定，当商业用地被转让时，办公用地不得建成公寓式写字楼，商业用地不得作为公寓旅馆；深圳再次严格禁止从商业地产转为住宅物业，不得从建筑物的布局和功能上考虑。
同年，深圳的公寓供应量达到了历史最高水平。
根据深圳中原研究中心的数据，2017年是深圳房地产市场最大的商品房供应地，面积134万平方米，比2016年增长11.8%。
结合政策趋势和供求数据，杨骏决定采取果断行动，出售公寓以取代房屋。
无论是自力更生还是转售，它的成本都比住房高，"他说。在杨骏看来，公寓"不可碰"的主要原因是交易成本太高。
根据深圳城市规划标准和准则的规定，商业公寓是"适应深圳商业和工作短期居住行为的一种办公建筑形式，在使用功能和位置上更接近商业用地，在土地管理上也被视为商业用地。
因此，商业公寓的水电费与商业楼宇的标准是一致的，他们自己的住宅生活费用也很高。
如果你想出售公寓，单靠税费就能说服很多购房者退货。"杨骏说，公寓的高税费及其计算方法的复杂性是造成公寓流动性薄弱的主要原因。他计算了一张账单，房产税的总价至少为100000元，而公寓税的计算方法比住房更麻烦，不同的人计算的结果是不一样的。
流动性不足进一步导致财务属性不佳，这是杨骏放弃公寓的关键原因。
