加强对许多地方商品房预售资金的监管

近年来，随着房地产市场的快速发展，企业经营融资模式的发展趋向于高周转率、高杠杆、高房价和建设成本，尤其是受今年新冠肺炎疫情影响，企业资本链普遍紧张，银行加强风险控制，部分企业资本风险突出，因此有必要对售前资金进行有针对性的监管和检查。

最近出台了多项政策，加强对商品房预售资金的监管，以确保商品房项目建设使用预售资金。

在市一级，湖南株洲、云南省昆明和山西省太原最近发布了"新建商品房预售资金监管办法"。

湖南省株洲市住房建设局日前发布了新修订的株洲市新建商品房预售资金监督管理办法，要求新建商品房预售资金的监督管理要遵循专户、专项资金、进度控制、免费监督等原则，纳入监管范围。从"商品房预售许可证"发放到商品房预售资金首次登记、放开管制的监督期限。

12月2日，山西省太原市发布了"太原市新建商品房预售资金监督执行细则(试行)"通知，指出要确保商品房预售资金用于商品房建设，新商品房预售资金要全程监督，新商品房预售资金应当接受重点监管。

12月1日，昆明市人民政府发布了"关于加强商品房预售资金监管的通知"(试行)，内容涉及预售资金的范围、筹集和使用。

在省一级，江西省住房建设厅和江西省银行保险监督局近日联合发布了"关于进一步加强商品房预售资金监督管理的通知"。通知指出，房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应当确定监管银行，开立以房屋为基本单位的预售资金监督专用账户，并将所有预售资金存入专户监管预售资金。

商品房预售资金的监管与商品房预售制度密切相关。目前，绝大多数房地产销售都是商品房预售模式，即房地产开发企业已经建成但尚未建成或即将建成商品房，购房者同意在一定时间内支付定金或预付款，购房者以"先付款后付房"的预付方式"先付款后付房"的预付方式给购房者带来一定的风险。

与此同时，很多地方对预售资金的监管仍存在缺口，也有一些地方出台了相关的预售资金监管措施，但尚未实施。例如，一些开发商允许购房者将资金存入监管账户，以便于他们自己操作，而另一些开发商则提供不真实的文件，骗取银行提前从监管账户拨付资金。

北京房地产协会秘书长陈智说，近年来，随着房地产市场的快速发展，发展企业的管理和融资模式趋向于高周转率和高杠杆率，房价和建筑成本继续上涨，特别是受今年新冠肺炎疫情影响，企业资本链普遍紧张，银行加强风险控制，企业资本风险突出。因此，有必要对售前资金进行有针对性的监督和检查。

据了解，自今年初以来，加强对预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面：要求开发商开立专户监管商品房预售资金；要求开发商与监管机构和监管银行签订预售资金监管协议；对不同信贷资格的开发商实行不同的资本监管配额；根据项目使用预售资金的进度提取相应比例的资金。

许多地方在出台预售资金监督管理办法的同时，也对预售资金的实施情况进行了专项检查。北京市第四季度对预售资金的监管进行了专项检查。重点是开发企业预售资金的筹集、提取、及时使用和合规、银行账户的监督监督和审计，以及购房者贷款资金是否按照规定发放到专项账户进行检查。

行业专家表示，加强对商品房预售资金的监管，将有助于防止房地产开发项目通过"专项资金"终止，维护购房者的利益，保证房地产市场的良性运行。