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评论:深圳房地产市场为何进入香港模式?

2020-09-21 11:16:02 来源:- 作者:-

深圳的房地产市场之所以是香港,是因为两座城市在提供新住房方面达成了神奇的协议:住房短缺。


缺乏库存,缺乏新的土地供应,缺乏抑制房价的手段和能力。

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1997年香港金融风暴导致房价下跌后,政府和市民受到严重影响。从2002年至2010年,香港特别行政区政府每年只售出5公顷住宅用地。2010年后,香港的土地供应量也很小。政府每年都在设法解决问题,但无能为力。


香港房价的大幅上涨,与房屋供应减少的情况不谋而合。自2002年以来,二手房的年平均销售量为17000套,而二手房的年平均成交量为64700套。


两者之间的差距如此之大,是因为第一手住房无法满足需求,无论是投资还是自建住房需求都无法满足,过剩的购买力将转移到二手房。深圳也是如此,近几年来,深圳的第一手住房供应量为每年20至3万套,而二手房交易量约为6万套。


此外,在新增房屋供应方面,深圳比香港更严重,主要是因为深圳的实际管辖范围为2300万人,而香港则为751万人,而深圳相当于香港的三倍。就人均新增住房数量而言,深圳的供应配额更为严峻。2019年,香港有282.1万套永久性住房单位,而2009年为251.6万套。过去10年,平均每年新增3万套住房。


就存量而言,深圳的房屋数量是香港的三倍多,香港有282.1万个住宅单位,深圳目前有1082万套住房,但如果我们分析两者的住房结构,我们会发现深圳住房的流动性要差得多。


深圳有507万套小产权房。据统计,本地人人均住房为12套,深圳住房分布更加不均。另外还有188万套商业住宅、183万套工业宿舍、970000套公寓、550000套自建住房和510000套保障性公寓。


在香港,有十五万七千五百万个私人永久房屋单位,占住宅总数的一半,再加上414000个居屋单位,他们可以在一定条件下搬迁,可转让房屋占住宅总数的百分之七十点五,即使不计为居屋单位,可循环再用的房屋单位数目亦超过一半。


在深圳,只有189万套商品房和970000套公寓是流动的,包括工业宿舍和小型地产房。流动住房占26%,而公寓由于没有部分房产,实际上流动性也减少了。


流通提供了更多的买卖机会,香港的住房流动性比深圳要好得多。据估计,这是深圳房价近年来上涨速度高于香港的原因之一。


香港特别行政区(香港特别行政区)的土地面积约为1100平方公里,由于自然条件恶劣和其他复杂的社会原因,可供建设的土地不多。在香港超过1100平方公里的土地中,土地开发的实际程度为24.3%,而住宅用地仅占6.9%。在75.7%的未开发土地中,42%被指定为郊野公园。


深圳也有自己的土地红线,其中不可开发的绿地占一半,此外还有工业用地保护红线,深圳住宅用地开发占政府规定的不到25%,深圳目前的目标是新的发展规划,住房占25%。


这两个城市人口多,面积小,人口密度在世界上是罕见的,热衷于环保开发投入大量的土地,以环保的名义让居民忍受房价高企的痛苦,深圳不得不在已经很小的土地上给工业留出足够的空间,这些人口密度已经不寻常的城市,应该考虑到当地的特殊情况。




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