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破产的浪潮,降价的浪潮,促销的浪潮!发出什么信号?

2020-09-21 11:10:02 来源:- 作者:-

表面上看,即使在疫情过后,大多数城市最近也在蓬勃发展,但事实上,国内房地产业发生了三件事,让我们觉得当前的高房价泡沫随时都有破裂的危险:


首先,到8月底,全国共有380家住房公司破产。专家认为,如果今年下半年国内经济继续低迷,市场需求仍然不强劲,更多的住房公司将面临债务重组甚至破产。业内人士预计,今年至少有600家住房公司将破产。


第二,房地产市场虚假繁荣的阴霾。根据美国统计局(Bureau Of Statistics)的数据,中国大部分重要的70个城市的房价已经上涨,但一年前有21个城市出现回落。此外,根据房价数据,在统计的314个城市中,有105个城市的二手房价格与去年同期相比有所下降,北京、苏州、济南、石家庄和天津等所有重要城市都在其中。


三是"金九银十"一推出,就有大型房企"降价促销",恒大每年都要降价促销,今年却让全国房地产销售下降30%。据业内人士统计,至少有一半以上的房企跟进,这主要是房企上半年都进行了土地扩张,现在负债率高,流动性弱,业绩压力较大。"只有降价促销,真情赚一笔,这样我们才能回笼资金。新房销售不易,二手房更是难上加难,今年前8个月,近十年二手房上市数量,未来几个月,投机投资者的抛售价格将更加猛烈。


  


与破产、价格下跌和提拔浪潮形成鲜明对比的是,不久前,中国央行前副行长吴晓灵发表了一份声明:"泡沫中的派对时间不多,每个国家都必须面对这样的现实,才能为退潮做好准备。"更值得注意的是,在2020年的第16期"秋诗"杂志上,央行高管写了一篇文章,"毫不动摇地对抗和化解金融风险,"文章称,房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰色犀牛。这也意味着我们必须为房地产的软着陆打一场艰苦的战斗。


无论是吴晓灵副行长还是央行高级官员的这篇文章,我们都警惕中国存在房地产泡沫,这些泡沫很可能会自动破裂,因此我们应该做好防范系统性金融风险的准备。"有些人可能会觉得奇怪的是,中国的房地产泡沫真的达到了非常严重的程度。为什么我看到中国有很多人买得起房子?这主要是由于许多热点城市的房地产泡沫过高,而一些中小城市的房价还没有达到非常严重的水平。我们认为,中国房地产泡沫主要表现在以下几个方面:


首先,房价与收入之比太离谱了。一般中小城市的房价原来是3-4000元/平方米,现在上升到8-9000元/平方米,这并不严重,最严重的是超大型城市房价和居民收入比率。让我们以上海为例。在上海,一个家庭每年可以省下100000元,而买房的中间价是650万元,这意味着上海的普通家庭要存65年才能买到房子,相比之下,一个人要想赚钱需要40年的时间。我们拿了美国人工资的1/7,但在美国,我们不得不面对比国内房价下跌更高的价格,这与公众舆论是背道而驰的。


  


此外,中国房地产的总市值为450亿元(合65万亿美元),高于美国、日本和欧盟的总和(约60万亿美元)。如果中国房价再次上涨,他们几乎有能力购买全球房地产,这不是开玩笑吗?当时,日本东京某一地区的总市值可以买到整个美国,日本人对此感到非常自豪。因此,在日本房地产泡沫破裂后,房地产市场价值急剧缩水,许多人陷入负资产。


第三,中国城市的空置率过高,一线城市的空置率在20%到25%之间,二三线城市的空置率在25%到30%之间,小城市的空置率高达40%。即使在上海,你走进一些住宅区,整栋楼都不是晚上开的,大部分的物业都是空的,既不待售,也不出租,而是出售待售,使房地产资源无法合理有效地配置,是一种浪费。也可以看出,中国房地产市场已经充满了投机性的需求买家,并将在未来挤出泡沫,使更多需要住房的人能够实现他们的住房梦想。


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